建筑設(shè)計(jì)前期方案優(yōu)化不能夠單純的強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本，應(yīng)從綜合性考慮出發(fā)，注重設(shè)計(jì)的科學(xué)性、技術(shù)的合理性和先進(jìn)性。設(shè)計(jì)中既要反對(duì)片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約，忽視技術(shù)上的合理要求，使項(xiàng)目達(dá)不到功能的傾向，又要反對(duì)重視技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)，設(shè)計(jì)保守的浪費(fèi)現(xiàn)象。設(shè)計(jì)人員要以提高價(jià)值為目標(biāo)、以功能分析為核心、以系統(tǒng)觀念為指針、以總體效益為出發(fā)點(diǎn)，從而真正達(dá)到設(shè)計(jì)優(yōu)化效果。

我們的作業(yè)方式是本著分析問(wèn)題，提出問(wèn)題、解決問(wèn)題的基本原則對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程剖析，然后提出詳細(xì)的優(yōu)化對(duì)比方案和可行性優(yōu)化設(shè)計(jì)建議。下面我們就以市面上銷量為主的住宅項(xiàng)目為例進(jìn)行深入探討，摸索前期方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)的基本策略和方法。

優(yōu)化設(shè)計(jì)依據(jù)：現(xiàn)狀項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、設(shè)計(jì)任務(wù)書、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀情況及周邊配套設(shè)施情況，營(yíng)銷部門對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品客戶群體分析定位、相關(guān)的法律法規(guī)及當(dāng)?shù)氐娜照?、城市技術(shù)管理規(guī)定等。

規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化

從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞，在很大程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn)。那么，我們?cè)鯓尤徱曇粋€(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案？評(píng)價(jià)分析一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，出發(fā)點(diǎn)是什么？根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)分析應(yīng)該把握以下幾個(gè)基本原則：

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本，這應(yīng)該是最高原則。

“規(guī)劃方案無(wú)小事”，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會(huì)抱怨一輩子，這些細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師完全沒(méi)有從住戶的方便舒適角度去考慮問(wèn)題，只是簡(jiǎn)單的從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì)，犯了一條大忌。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須符合設(shè)計(jì)定位，不要偏離定位去追求一切不切合實(shí)際的東西。

項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，定位是中小戶型白領(lǐng)社區(qū)，價(jià)位適中，檔次中等，但設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì)，在大約一萬(wàn)平米的中庭里，布置了“地中海”、“愛(ài)情?！?、“波羅的?！保B成一個(gè)完整的水系，加上噴泉、疊水、五個(gè)水幕墻，完全是頂級(jí)豪宅的景觀設(shè)計(jì)配置！粗劣計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更是高的可怕，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收錢的管理費(fèi)是有限的，而單是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出三十多萬(wàn)元！誰(shuí)來(lái)承擔(dān)這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的典型例子。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成本的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理”。以前設(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問(wèn)題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是上海一家設(shè)計(jì)院提供的，以一個(gè)湖為中心，湖周圍是一圈獨(dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計(jì)的想法很簡(jiǎn)單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒(méi)有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí)，都從別墅的花園、門前甚至窗前走過(guò)才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來(lái)去的干擾，個(gè)人隱私無(wú)法得到有效保護(hù)。后來(lái)調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個(gè)湖變?yōu)閮蓚€(gè)湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨(dú)享，外胡是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨(dú)成區(qū)，物業(yè)管理和安全保護(hù)工作都以橋?yàn)榻?，相?duì)容易一些。

四、規(guī)劃設(shè)計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營(yíng)銷的方便。

營(yíng)銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，比如深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，所有的戶型都是錯(cuò)層，每戶送20平米左右的一間或兩間房，廣告口號(hào)是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項(xiàng)目上，設(shè)計(jì)師力求環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)有些出彩的新意。石家莊天山花園項(xiàng)目，最初的設(shè)計(jì)方案并未考慮到開(kāi)盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便。后來(lái)有人提出“先做賣相”的觀點(diǎn)，堅(jiān)持要求項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)必須完成一個(gè)漂亮的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開(kāi)發(fā)商按照他們的要求，首先在一期施工中完成這五個(gè)工程，項(xiàng)目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項(xiàng)目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的就是為了營(yíng)銷的需要。開(kāi)發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，因此不得不要求設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也為營(yíng)銷服務(wù)。

五、規(guī)劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還要盡量考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)中的基本禁忌。

一般來(lái)講，容積率、建筑密度、綠地率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問(wèn)題。另外在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些基本禁忌。

六、規(guī)劃設(shè)計(jì)還必須滿足“掏干吃凈”用足指標(biāo)（用足容積率和建筑密度）的原則。

1）用足容積率：損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤(rùn)；

1.1容積率是通過(guò)控制性詳規(guī)過(guò)程中的設(shè)計(jì)與測(cè)算得出的此地塊的用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。

1.2影響容積率的幾個(gè)客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅線要求、限高要求等。也有人為操作因素：不利地塊的利用度，單體樓型的選擇等。

2）用足建筑密度：損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間；

2.1建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)。首層戶型（贈(zèng)送私家花園）是項(xiàng)目賣家最高的戶型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉。好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。

3）用足地方法規(guī)的邊界

3.1利用挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后改成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.2米以下不計(jì)建筑面積的規(guī)定，可將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。贈(zèng)送空間的樓板改為花架，等驗(yàn)收后封上改為房間。

七、規(guī)劃設(shè)計(jì)還必須實(shí)現(xiàn)貨值最大化原則。

1）不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模式推演；

2）運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間；

3）資源利用最大化，盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例，擴(kuò)大溢價(jià)范圍；

4）盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積。

八、規(guī)劃設(shè)計(jì)偶爾還會(huì)采用“拿來(lái)主意”思想原則。

1）利用產(chǎn)品庫(kù)中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，速度快、風(fēng)險(xiǎn)低；

2）使用模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制；

3）會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊。

九、規(guī)劃設(shè)計(jì)同時(shí)還需深入考慮以下幾點(diǎn)內(nèi)容：

1）我們有沒(méi)有發(fā)掘到地塊最大的優(yōu)勢(shì)？

2）我們有沒(méi)有把最好的景觀、朝向資源給最好的戶型？同時(shí)保證均好性；

3）我們戶型分布與設(shè)計(jì)是否有更好的方案？

4）我們的商業(yè)是否最有利于銷售和經(jīng)營(yíng)？金角銀邊是商業(yè)設(shè)計(jì)的基本法則；

5）我們的建筑形象和環(huán)境設(shè)計(jì)是否創(chuàng)造了更好的賣點(diǎn)？是否有更好的展示內(nèi)容和條件？

6）我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是不是從客戶的需求出發(fā)而設(shè)計(jì)？

十、規(guī)劃設(shè)計(jì)中路網(wǎng)和建筑相互關(guān)系的精細(xì)化調(diào)整：

1）規(guī)劃設(shè)計(jì)中道路布局是龍頭，區(qū)內(nèi)主干道不宜靠近建筑，沿途應(yīng)有景觀布置；彎曲的主干道有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應(yīng)通過(guò)次級(jí)道路與主干道連接；住宅前后的三級(jí)道路應(yīng)創(chuàng)造條件設(shè)計(jì)成盡端形式；形成私密到半私密半開(kāi)放到開(kāi)放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃還須注意轉(zhuǎn)彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細(xì)部的設(shè)計(jì)。

2）要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。為給環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動(dòng)，使二者兼顧。

3）以鳥瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點(diǎn)高度，像行路人或乘車人一樣地走近或走進(jìn)規(guī)劃模型，甚至登上陽(yáng)臺(tái)，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺(jué)視線是否遮擋，視野是否開(kāi)闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺(jué)。特別是板式建筑群，從俯視的視角去看，各列建筑前后錯(cuò)位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。

業(yè)內(nèi)人士常說(shuō)：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70%在于前期策劃”。這個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中體現(xiàn)出來(lái)。開(kāi)發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精，是保證項(xiàng)目成功的必備前提。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對(duì)不是偶然的。

戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化

什么樣的戶型是好戶型呢？這個(gè)其實(shí)沒(méi)有一個(gè)真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)椴煌娜藛T考慮戶型的切入點(diǎn)和著眼點(diǎn)不同。

一、開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：好的戶型能相對(duì)較快的的進(jìn)行去化，這樣就能節(jié)省相對(duì)較多的成本和時(shí)間，直接轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目利潤(rùn)；好的戶型能賣出更高的單價(jià)，提高銷售利潤(rùn)；好的戶型可以進(jìn)行大規(guī)模的復(fù)制，節(jié)約了產(chǎn)品研發(fā)成本以及項(xiàng)目實(shí)際操作時(shí)間，這些可以很容易轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)。

二、客戶認(rèn)為：一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作；一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽(yáng)光能照耀房間，如有不便之處，則必須首先滿足客廳和主臥朝南。當(dāng)小區(qū)周邊有著極好的景觀資源時(shí)，戶型設(shè)計(jì)可能會(huì)打破傳統(tǒng)的朝向布局而以景觀朝向面為主，這時(shí)首先也是安排客廳和主臥室朝向景觀面。

三、設(shè)計(jì)師如何看待戶型：

1）戶型定位，沒(méi)有最好的戶型，只有最合適的戶型，任何戶型只有滿足了他的目標(biāo)客戶的需求，客戶喜歡的就是最好的戶型。因此設(shè)計(jì)師首先需要幫助開(kāi)發(fā)商研究戶型定位，在定位明確的情況下才能進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)。

2）戶型設(shè)計(jì)需要生活經(jīng)驗(yàn)，戶型設(shè)計(jì)主要在于生活功能的設(shè)計(jì)?？蛷d、廚房、餐廳、書房、臥室、衛(wèi)生間各有不同的功能要求。

3）戶型設(shè)計(jì)要與市場(chǎng)同步，由于戶型是學(xué)術(shù)和商業(yè)結(jié)合，設(shè)計(jì)師和開(kāi)發(fā)商交流的過(guò)程是矛盾最集中的地方。設(shè)計(jì)師往往專注產(chǎn)品本身，比如外觀、造型等，因?yàn)閼粜推矫嬖O(shè)計(jì)在一定程度上影響外部造型，所以有很多設(shè)計(jì)師往往為了造型的需要而隨意改變戶型，這就導(dǎo)致了戶型設(shè)計(jì)的不合理性。

4）均好性是戶型勻稱的標(biāo)志，這一點(diǎn)，對(duì)于占了戶型中主要面積的起居室顯得非常重要。

四、如何判斷戶型的好壞與否：

1）面積配比的均好性：包括各空間、居室的開(kāi)間和進(jìn)深的尺度，面積的配比等；

2）空間分離的細(xì)致性：包括動(dòng)靜分離、干濕分離、公私分離、主次分離、流線分離等；

3）空間布局的合理性：包括門窗的位置，墻面的尺度，由此而影響的通風(fēng)、采光、觀景，以及生理和心理干擾等；

4）面積利用的有效性：包括家具和器具的安放，交通動(dòng)線的組織等。

五、提煉戶型設(shè)計(jì)賣點(diǎn)：通過(guò)鉆國(guó)家技術(shù)規(guī)范的空子，采用“偷”的方式提高產(chǎn)品的高附加值。戶型偷面積已成為在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要手段，對(duì)客戶的吸引力非常大，有很大的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)潛力。

六、核心筒設(shè)計(jì)基本原則：在滿足規(guī)范和實(shí)用的前提下，盡量做到自然通風(fēng)、采光，爭(zhēng)取公攤面積最小。

我們?nèi)绾卧诒Ａ魬粜褪孢m度的前提下，怎么做到盡可能的節(jié)省成本。這是我們戶型優(yōu)化的終極目標(biāo)。

建筑立面

建筑立面設(shè)計(jì)是在符合功能和結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求的基礎(chǔ)上對(duì)建筑空間造型的進(jìn)一步美化。擴(kuò)初方案審批之前，優(yōu)化方向重在立面方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過(guò)之后，側(cè)重在立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。

建筑外立面優(yōu)化設(shè)計(jì)的基本原則：

一、大眾性原則：所謂建筑外立面優(yōu)化設(shè)計(jì)的大眾性原則，指的就是在對(duì)建筑的外立面進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，不能只是一味地追求個(gè)性，必須要根據(jù)當(dāng)前的文化、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)的發(fā)展來(lái)對(duì)建筑的外立面進(jìn)行設(shè)計(jì)，建筑師在設(shè)計(jì)的過(guò)程中也必須根據(jù)人們的審美觀念和生活經(jīng)驗(yàn)，從大眾的角度進(jìn)行考慮，使得建筑外立面最終的裝飾設(shè)計(jì)能夠與大眾觀念相結(jié)合。

二、地域性原則：不同地區(qū)和不同民族的建筑特色也是不相同的，這種建筑特色的不同也正是建筑地域性的基本表現(xiàn)，在地域性的原則當(dāng)中，自然資源的主要表現(xiàn)就是建筑物構(gòu)建手法的不同、建筑所在地域的光線不同以及建筑物所在地域的地形不同，在對(duì)建筑外立面進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)時(shí)，必須要充分考慮到地域的特色，將不同地區(qū)的民族特色充分展現(xiàn)出來(lái)，并且能夠使居住者在情感上產(chǎn)生家的感覺(jué)。

三、時(shí)代性原則：建筑外立面的裝飾原則不能只考慮單方面的因素，必須要著眼于整個(gè)時(shí)代，依據(jù)社會(huì)的時(shí)尚元素找到相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)靈感，并且要爭(zhēng)取不斷超越現(xiàn)有的時(shí)尚觀點(diǎn)。就當(dāng)前的建筑外立面設(shè)計(jì)而言，建筑設(shè)計(jì)的時(shí)代性主要有兩點(diǎn)表現(xiàn)：一種是傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)，另一種就是經(jīng)典時(shí)尚的設(shè)計(jì)，建筑外立面的裝飾設(shè)計(jì)必須要有一定的時(shí)代性，否則即使再完美，也會(huì)變得沒(méi)有觀賞價(jià)值。建筑外立面的裝飾設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)設(shè)計(jì)和經(jīng)典設(shè)計(jì)都是相輔相成的，同時(shí)也是不可分離的。

現(xiàn)代住宅建筑外立面造型優(yōu)化設(shè)計(jì)應(yīng)以建筑物的實(shí)用性、使用功能和結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求為基礎(chǔ)，考慮造型中點(diǎn)、線、面、體各元素的配合，在建筑材料、色彩及造型下體現(xiàn)建筑物的風(fēng)格及設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思想。

建筑立面造型優(yōu)化是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程：建筑優(yōu)化設(shè)計(jì)是一門集技術(shù)、藝術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。其中立面優(yōu)化只是其中的一部分，它是展現(xiàn)給大眾最直觀的一部分，固然很重要，但歸根結(jié)底它最大的功能是供人來(lái)使用。所以我們?cè)谧鰞?yōu)化設(shè)計(jì)時(shí)，在滿足各種規(guī)范、功能要求的前提下，同時(shí)也關(guān)心它的舒適度、經(jīng)濟(jì)性、節(jié)能環(huán)保等各項(xiàng)指標(biāo)，這樣才能優(yōu)化出更完美的作品。