一、物流園區(qū)項目設(shè)施
  物流園區(qū)項目內(nèi)部規(guī)劃和建設(shè)完善的道路、橋梁、站場網(wǎng)絡(luò)，與高速公路、城市環(huán)路、國道主干線、鐵路、機(jī)場等要有方便的接口，按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃道路；設(shè)計和安裝明確的交通標(biāo)志；必須實現(xiàn)鋪設(shè)完善的寬帶電信網(wǎng)絡(luò)；按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃綠地；給水、排水、電力、供熱、燃?xì)狻h(huán)保、防災(zāi)、安全保衛(wèi)等網(wǎng)絡(luò)設(shè)施一次總體規(guī)劃，統(tǒng)一施工。

  物流園區(qū)項目建設(shè)輕鋼結(jié)構(gòu)倉庫、普通平房庫、露天倉庫、集裝箱堆場、停車場、冷藏庫、冷凍庫、危險品倉庫等物流基礎(chǔ)設(shè)施。建設(shè)完善的輔助及配套設(shè)施，如停車場、加油、洗車、汽車修理以及生活、辦公、商品展示等設(shè)施，同時設(shè)立郵政、快遞、銀行、保險、稅務(wù)、質(zhì)檢等的營業(yè)機(jī)構(gòu)。

  物流園區(qū)項目使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)托盤、高價立體倉庫、巷道堆垛機(jī)、計算機(jī)控制系統(tǒng)、數(shù)字識別系統(tǒng)、EDI系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等，目的是要建設(shè)成工業(yè)化、數(shù)字化的物流園區(qū)項目。
  物流園區(qū)項目需要建立先進(jìn)的指揮調(diào)度與監(jiān)控系統(tǒng)和公共物流信息網(wǎng)絡(luò)平臺，建立物流資源網(wǎng)、設(shè)立平臺物流運價指數(shù)、建立物流資源招投標(biāo)與拍賣系統(tǒng)。

  二、功能設(shè)計
  功能設(shè)計主要采用自上而下的方法，即在確定物流園區(qū)規(guī)劃原則以后，對物流園區(qū)功能規(guī)劃所涉及的核心因素進(jìn)行列舉和分析，然后通過收集整理一系列最先進(jìn)的案例，總結(jié)最適合的經(jīng)驗。

  整個物流園區(qū)開發(fā)項目將被劃分為幾個大功能區(qū)域，例如物流作業(yè)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)，策劃者再從最佳實踐經(jīng)驗，以及市場調(diào)查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區(qū)域命名，定義，分配相應(yīng)的面積，引入相關(guān)的設(shè)施，設(shè)備和IT系統(tǒng)。功能規(guī)劃的最后一步將是對物流園區(qū)開發(fā)的核心流程進(jìn)行定義和描述。這些流程包括：集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應(yīng)和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程、空港、海港、鐵路物流服務(wù)流程等。

  物流園區(qū)開發(fā)項目內(nèi)部功能區(qū)的規(guī)劃建設(shè)還沒有統(tǒng)一的規(guī)劃框架，是由于物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)策劃主要是對服務(wù)功能的微觀設(shè)計和定位。

  首先需要進(jìn)行客戶需求與系統(tǒng)分析，即根據(jù)目標(biāo)需求，結(jié)合物流園區(qū)開發(fā)項目輻射區(qū)域的實際情況，細(xì)分市場，劃分功能類型。然后是進(jìn)行功能定位和功能區(qū)域規(guī)劃，即通過把各個單一的服務(wù)功能向與物流園區(qū)項目歸并和整合后來確定功能區(qū)域數(shù)目和類型。再次是進(jìn)行功能區(qū)域系統(tǒng)布置。最后是對策劃方案進(jìn)行評價。

  （一）物流園區(qū)開發(fā)項目內(nèi)部功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)的步驟如下
  1、客戶需求與系統(tǒng)分析
  客戶需求與系統(tǒng)分析是物流園區(qū)開發(fā)進(jìn)行功能定位和功能區(qū)域策劃分不可缺少的前提條件，其內(nèi)容主要是通過市場調(diào)研，如現(xiàn)場調(diào)查、集中訪談、表格問卷調(diào)查等方式，摸清主要客戶的物流需求，包括物流服務(wù)需求功能種類、物流需求量、物流流向等基本數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，對所獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的系統(tǒng)分析，以便整理出策劃所需要的信息。

  由于物流園區(qū)開發(fā)項目需要依托一定的市場來規(guī)劃建設(shè)，在物流園區(qū)開發(fā)策劃前期的可行性論證中，其服務(wù)對象應(yīng)已明確，因此，客戶需求分析的主要對象應(yīng)是物流服務(wù)輻射范圍內(nèi)的各類工商企業(yè)。在各種調(diào)研內(nèi)容中，物流需求量和流向以及在此基礎(chǔ)上的預(yù)測數(shù)據(jù)是確定物流園區(qū)規(guī)模與建設(shè)地點的重要依據(jù)，而物流服務(wù)需求功能的調(diào)查是確定所需服務(wù)功能區(qū)的重要依據(jù)。物流服務(wù)需求功能的調(diào)查可采用表格形式，被調(diào)查企業(yè)可根據(jù)自身的需求在空格中選擇。

  在選擇調(diào)查企業(yè)對象時，輻射范圍內(nèi)的大型制造企業(yè)和大型商貿(mào)企業(yè)將是調(diào)研的主要對象。在物流服務(wù)需求功能的調(diào)查中，可事先設(shè)計好各種服務(wù)功能，且列出的服務(wù)功能應(yīng)力爭全面，并應(yīng)留有足夠的空格以便被調(diào)查對象選擇或根據(jù)自身服務(wù)需要進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)充。

  由于物流園區(qū)的建設(shè)通常呈現(xiàn)出階段性的特點，因此，服務(wù)功能需求還應(yīng)區(qū)分時間階段，如近期、中期和遠(yuǎn)期等。對各種被調(diào)查的物流服務(wù)功能需求進(jìn)行匯總后，最后可總結(jié)出各階段物流服務(wù)功能設(shè)置進(jìn)程表，其中近期、中期和遠(yuǎn)期的確定以所有被調(diào)查對象中所選最大比例數(shù)據(jù)為依據(jù)。

  2、功能定位和功能區(qū)域確定
  確定功能定位。物流園區(qū)的功能定位是其戰(zhàn)略定位和市場定位的外在體現(xiàn)，是按照戰(zhàn)略定位和市場定位對物流園區(qū)的物流服務(wù)能力進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，主要是為了滿足目標(biāo)市場客戶的物流需求。功能定位主要應(yīng)確定兩方面的內(nèi)容：物流園區(qū)在不同規(guī)劃階段內(nèi)應(yīng)具有物流服務(wù)功能；根據(jù)確定的物流功能進(jìn)行空間分配，即劃分若干物流功能區(qū)域。

  通過對輻射范圍內(nèi)潛在目標(biāo)客戶的調(diào)查分析，可了解的客戶物流服務(wù)功能需求類型和層次。但是從調(diào)查本身分析來看，通常存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在：一方面，調(diào)查樣本的廣泛代表性受到一定制約，不可能對所有客戶進(jìn)行調(diào)查；另一方面，抽樣調(diào)查以現(xiàn)有的客戶為主，對潛在物流客戶的調(diào)查通常不足。
 
  （1）功能定位要體現(xiàn)四個原則
  一是前瞻性原則。即物流園區(qū)的功能定位既應(yīng)滿足現(xiàn)在客戶的需求，又要滿足未來客戶的需求。

  二是綜合性原則。即物流園區(qū)的功能定位應(yīng)綜合調(diào)查的結(jié)果、物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及外來競爭壓力等許多因素綜合確定。

  三是階段性原則。即物流園區(qū)的功能應(yīng)體現(xiàn)不同規(guī)劃階段的特點，能根據(jù)不同階段內(nèi)的需求變化進(jìn)行擴(kuò)展。

  四是層次性原則。即物流園區(qū)的功能應(yīng)體現(xiàn)出層次性，在發(fā)展建設(shè)初期應(yīng)以物流基礎(chǔ)性的服務(wù)功能為主，而在發(fā)展成熟期應(yīng)逐步拓寬到增值服務(wù)層次的功能。

  此外還要確定服務(wù)功能區(qū)域。從目前物流園區(qū)的規(guī)劃情況看，物流園區(qū)中的功能區(qū)通常包括倉儲中轉(zhuǎn)區(qū)、集散配送區(qū)、流通加工區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、生產(chǎn)服務(wù)區(qū)、生活服務(wù)區(qū)等，但對于一個特定的物流園區(qū)開發(fā)究竟需要規(guī)劃哪些物流服務(wù)功能區(qū)，應(yīng)該以其腹地范圍內(nèi)的市場需求分析為基礎(chǔ)，以該物流園區(qū)所在地的現(xiàn)有物流資源和設(shè)施的整合和優(yōu)化為依托，在明確其物流服務(wù)對象、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式的基礎(chǔ)上，通過調(diào)查所需的物流服務(wù)需求功能，結(jié)合一定的原則來確定。

  服務(wù)功能區(qū)域的確定對物流園區(qū)開發(fā)的規(guī)劃具有決定性意義。一方面，確定功能區(qū)域也就大體確定了物流園區(qū)開發(fā)的內(nèi)部總體結(jié)構(gòu)：另一方面，功能區(qū)域是物流園區(qū)開發(fā)內(nèi)部布局的基本空間單元。

  （2）功能區(qū)域主要有三個方面的內(nèi)容
  一是確定功能區(qū)域的數(shù)目；
  二是確定功能區(qū)域的類型、承擔(dān)功能及主要服務(wù)對象：
  三是確定功能區(qū)域內(nèi)部的細(xì)部組成和相互關(guān)系等。
  其基本確定方法是將功能類型相同或相近的各個單一服務(wù)功能進(jìn)行歸并和整合為，使其一個物流功能區(qū)域，可得到所需的物流功能區(qū)域數(shù)目和類型。

  （3）功能區(qū)域的確定過程中兼顧的原則
  一是市場性原則。即物流園區(qū)的功能區(qū)域設(shè)定必須以物流市場需求為基礎(chǔ)，立足現(xiàn)有物流需求，同時功能區(qū)域的類型和服務(wù)對象必須明確，能在市場經(jīng)濟(jì)的原則下進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)和運作。

  二是整合性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域的選定必須能有效整合現(xiàn)有的物流資源和設(shè)施，能對原有物流系統(tǒng)進(jìn)行補(bǔ)充和完善。

  三是系統(tǒng)性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域之間功能上必須具有互補(bǔ)性、協(xié)作性和整體性，使這些功能區(qū)域既能獨立承擔(dān)物流服務(wù)業(yè)務(wù)，同時又能共同承擔(dān)層次更高、技術(shù)含量更高的增值物流服務(wù)，體現(xiàn)出物流園區(qū)物流系統(tǒng)化、層次化運作的能力。

  四是柔性化原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域選擇既要能滿足現(xiàn)有市場的需求，又要滿足未來發(fā)展的需求，具有一定的可擴(kuò)展性和前瞻性。

  五是動態(tài)性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域的選擇應(yīng)根據(jù)市場需求環(huán)境的變化進(jìn)行多階段修正，具有一定的動態(tài)特性。

  3、功能區(qū)域系統(tǒng)布置
  物流園區(qū)開發(fā)項目的功能區(qū)域系統(tǒng)布置就是在體現(xiàn)物流園區(qū)整體運作效率最大化的前提下，將所確定的所有物流功能區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)布局。目前，應(yīng)用于傳統(tǒng)設(shè)施布置的方法大致可分為兩類：一類是計算機(jī)化布置方法，即采用計算機(jī)輔助求解的布置方法，物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)布局規(guī)劃涉及較多的定性因素，因此，應(yīng)用單純的數(shù)學(xué)模型求解難以達(dá)到理想的效果，而SLP法結(jié)合了定性和定量分析，較宜適用于物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)域的系統(tǒng)布置。對上述規(guī)劃方案，采用系統(tǒng)評價方法，最后選擇最優(yōu)的系統(tǒng)布置方案。



一、規(guī)劃設(shè)計步驟

物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計通常由以下步驟構(gòu)成，視項目具體情況增減。

1.現(xiàn)狀調(diào)研

企業(yè)進(jìn)行物流系統(tǒng)現(xiàn)狀調(diào)研、市場需求分析、同行業(yè)分析，主要是通過現(xiàn)場調(diào)查、集中訪談、表格問卷調(diào)查等方式，摸清主要客戶的物流需求，包括物流服務(wù)需求功能種類、物流需求量、物流流向等基本數(shù)據(jù)。

2.項目定位

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)對園區(qū)進(jìn)行定位，采用ABC、EIQ等數(shù)據(jù)分析工具對產(chǎn)品、規(guī)模、功能以及物流模式進(jìn)行分析定位。

3.總平面布局規(guī)劃

主要包括：區(qū)域布局、園區(qū)總體布局、建筑內(nèi)部布局三個方面，需符合以下原則：

符合政府物流體系總體布局規(guī)劃的要求；

主體建筑與附屬設(shè)施相對集中，組團(tuán)適當(dāng)分散，集中利用地塊，創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境；

結(jié)合氣候條件、高差、柱網(wǎng)要求、道路寬度、消防要求等合理布局主體及附屬設(shè)施的位置。

4.物流設(shè)備規(guī)劃

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計初步方案，對物流中心各功能、效率、作業(yè)的實現(xiàn)所需設(shè)備的規(guī)格、型號、價格、性能進(jìn)行信息收集。并根據(jù)企業(yè)投資預(yù)算對設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)評估，在綜合考慮合理性和性價比的情況下提出設(shè)備配置及選型方案。

5.業(yè)務(wù)流程設(shè)計

主要包括收貨作業(yè)、上架作業(yè)、庫存管理、生產(chǎn)作業(yè)、訂單處理、揀選作業(yè)、補(bǔ)貨作業(yè)、集貨作業(yè)、發(fā)貨作業(yè)、退貨作業(yè)、盤點作業(yè)等。

6.土建公用設(shè)計

主要包括建筑外立面及效果圖、柱網(wǎng)、基礎(chǔ)及地面、門窗及門封、內(nèi)部通道寬度、月臺高度與寬度、雨棚高度及長度、建筑凈高、地面荷載，以及消防、采光照明、通風(fēng)換氣、給排水、制冷系統(tǒng)、信息化設(shè)計等。

7.細(xì)化規(guī)劃設(shè)計方案

主要包括功能區(qū)域、平面布局、流程方案等細(xì)化設(shè)計，以及方案討論與評估。

二、規(guī)劃原則及選址

1.選址問題

選址在整個物流園區(qū)的建設(shè)中具有十分重要的戰(zhàn)略意義，對園區(qū)的運營成本影響很大。在實際規(guī)劃中，可以考慮采用定性和定量分析方案。定性方法主要可以考慮采用模糊綜合評價方案；定量方法主要是依據(jù)解析技術(shù)法、線性規(guī)劃法、仿真技術(shù)法等。大型企業(yè)進(jìn)行全國網(wǎng)點規(guī)劃選址時主要考慮是否為全國節(jié)點城市、相關(guān)政策支持、城市消費需求及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展等因素；在地塊選址時主要考慮交通條件便利、地形地勢盡量平坦、非文物保護(hù)限禁建區(qū)、建設(shè)和運營成本更低等有利因素。

2.園區(qū)布局原則

在物流園區(qū)布局方面，主要考慮下列因素：

（1）節(jié)約用地

在滿足消防間距的前提下，建（構(gòu)）筑物布置疏密得當(dāng)；道路寬度、綠化帶、回轉(zhuǎn)裝卸場地間距適當(dāng)；結(jié)合實際組合建筑物，可采用多層、高層、聯(lián)合庫房。

（2）自然條件

建筑物應(yīng)結(jié)合地理位置、氣象等條件并充分利用地形地貌進(jìn)行豎向設(shè)計，如利用較大的自然高差進(jìn)行階梯式布置，利用較大的填方區(qū)進(jìn)行地下室或冷庫布置等。

（3）規(guī)劃條件

規(guī)劃一定要滿足當(dāng)?shù)乜刂埔?guī)劃規(guī)定的建筑密度、容積率、綠化率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地占比、投資強(qiáng)度等五大指標(biāo)要求。

（4）物流交通

利用SLP等仿真和計算分析，縮短物流線路，減少周轉(zhuǎn)量，使物流車輛進(jìn)的來、轉(zhuǎn)的開、出的去，這是一般物流園區(qū)的瓶頸所在，也是配送環(huán)節(jié)運行費用的重要因素。

（5）其他

利用建筑性能仿真模擬做到功能分區(qū)明晰，考慮辦公、生活設(shè)施，考慮朝向、風(fēng)向，并符合防火、防爆、防雷、防震、防洪等要求。

3.物流工藝先行原則

物流工藝先行的原則，是指在園區(qū)規(guī)劃設(shè)計之前，考慮物流工藝系統(tǒng)的配置問題，根據(jù)園區(qū)的需求綜合考慮貨架系統(tǒng)、分揀系統(tǒng)、托盤及叉車等搬運設(shè)備及周邊物流設(shè)備。工藝設(shè)備選型、工藝平面布置、工藝設(shè)計資料是專業(yè)院的核心體現(xiàn)，是后續(xù)土建公用專業(yè)設(shè)計的最重要設(shè)計依據(jù)，是所有參與設(shè)計專業(yè)中的龍頭專業(yè)。規(guī)劃設(shè)計不合理，后續(xù)再優(yōu)化物流系統(tǒng)都不能解決根本問題，物流作業(yè)效率難以提升。倉庫規(guī)劃建設(shè)完成后，再去采購和選型物流技術(shù)與裝備，這是典型的逆向規(guī)劃，不僅會造成物流系統(tǒng)難以優(yōu)化，采購的物流技術(shù)與裝備也會與建好的倉儲設(shè)施相沖突而造成巨大浪費。

三、常見問題

1.設(shè)計資質(zhì)

按照相關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定，大多物流園區(qū)業(yè)態(tài)需要商物糧行業(yè)甲級設(shè)計資質(zhì)或是具有相關(guān)經(jīng)驗的綜合甲級設(shè)計資質(zhì)（最高設(shè)計資質(zhì)，包含商物糧行業(yè)在內(nèi)的全部21個行業(yè)）（俗稱“專業(yè)院”），而不是常規(guī)的建筑工程甲級設(shè)計資質(zhì)（俗稱“民用院”）。

2.設(shè)計階段

一個項目中的前期咨詢、規(guī)劃報批、工藝規(guī)劃、施工圖設(shè)計為一個有機(jī)整體，前階段是基礎(chǔ)和指導(dǎo)，后階段是深化和升華，應(yīng)是一家完成，不可人為割裂，避免所謂的高端咨詢無法落地，規(guī)劃方案無法實施。

3.倉庫結(jié)構(gòu)形式的選擇

4.倉庫占地面積和防火分區(qū)（僅供一般性參考，視具體情況而定）

倉庫的主要功能是倉儲，評定倉庫技術(shù)性的優(yōu)劣是以貨架的布置數(shù)量的多少來衡量，為尋找經(jīng)濟(jì)合理的柱網(wǎng)尺寸，掌握其規(guī)律性，有必要對影響柱網(wǎng)尺寸的因素以及評定的方法進(jìn)行研究。為此，分析確定框架結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)尺寸的影響因素及它們之間的相互關(guān)系，在此基礎(chǔ)上建立了模糊綜合評定法的模型，根據(jù)所建的數(shù)學(xué)模型對選取的幾種不同的柱網(wǎng)尺寸進(jìn)行倉儲能力的綜合評定，確定最為經(jīng)濟(jì)合理的框架結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)尺寸。

7.成本控制

在滿足功能性、先進(jìn)性的前提下，選擇合理、可靠、實用的優(yōu)化方案，如倉儲、揀選和分撥等物流技術(shù)水平，以及工藝裝備水平、自動化程度等。需注意的是，并不是越先進(jìn)越好、自動化程度越高越好，而是要適合園區(qū)的定位。

在滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量的前提下，采用限額設(shè)計，確保將建設(shè)成本降至最低區(qū)間。如土方工程，在滿足場地標(biāo)高的前提下，盡量做到填、挖方平衡；建筑在滿足立面造型視覺效果的前提下，避免采用大量裝飾性構(gòu)配件；結(jié)構(gòu)采用經(jīng)濟(jì)性柱網(wǎng)等（應(yīng)力比）；采用自然采光，減少熱損，地源熱泵，光伏發(fā)電等新技術(shù)。

四、新技術(shù)應(yīng)用

1.綠色技術(shù)

在規(guī)劃設(shè)計中主要考慮采用多層庫房、聯(lián)合庫房；裝卸區(qū)集中設(shè)置，合理利用園區(qū)道路進(jìn)行車輛回轉(zhuǎn)；充分利用自然光照明，照明燈具采用LED節(jié)能燈具并分區(qū)、分檔控制；建筑造型簡約化，避免采用大量裝飾性構(gòu)件等技術(shù)，詳細(xì)內(nèi)容可以參考《綠色倉庫要求與評價》標(biāo)準(zhǔn)。

2.仿真技術(shù)

通過仿真可實現(xiàn)庫區(qū)的動線優(yōu)化設(shè)計，并減少干涉和交叉，從而避免多種物料在輸送過程中產(chǎn)生交叉，提高系統(tǒng)輸送效率和可靠性。

3.庫架一體技術(shù)

具有空間利用率高，抗震整體性好，筏板基礎(chǔ)無冷橋等優(yōu)點，目前在冷庫建設(shè)中開始應(yīng)用。

4.裝配式庫房

具有現(xiàn)場安裝施工周期快、污染小、保溫效果好等優(yōu)點，在多層砼框架庫房中已有應(yīng)用。

物流業(yè)的健康發(fā)展是我國國民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件之一,物流園區(qū)作為物流業(yè)的中心環(huán)節(jié)，其規(guī)劃設(shè)計的重要性不言而喻。物流園區(qū)建設(shè)專業(yè)配套齊全，專業(yè)復(fù)合度高，合理的規(guī)劃設(shè)計能夠最大限度節(jié)約利用現(xiàn)有土地資源，減少建設(shè)投資，降低運營成本；同時吸引高端客戶，確立領(lǐng)先的市場地位，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展，從長遠(yuǎn)來看，也可以實現(xiàn)良好的投資回報和產(chǎn)業(yè)升級。